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Résidence secondaire et droits de succession : La Fiscalité
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par Abi LM - 2 mai 2025
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Un patrimoine précieux… mais de plus en plus taxé
La résidence secondaire représente pour de nombreux foyers un bien sentimental ou un investissement patrimonial. Pourtant, en 2025, elle est dans le viseur de la fiscalité française : entre surtaxes locales, taxes d’habitation maintenues, et surtout poids fiscal lors de la succession, elle peut devenir un fardeau pour les héritiers si rien n’a été anticipé.
Résidences secondaires : les règles fiscales en 2025
1. Taxe d’habitation maintenue et parfois surtaxée
Depuis la suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales, les résidences secondaires restent pleinement taxées. Pire : les communes situées en zone tendue ont la possibilité, depuis la loi de finances 2023, de majorer cette taxe de 5 % à 60 %.
Exemple concret :
Une taxe d’habitation initiale de 1 200 € peut passer à 1 920 € avec une surtaxe de 60 %.
2. Taxe sur les logements vacants possible
Si la résidence secondaire est inoccupée plus d’un an (hors locations saisonnières justifiées), elle peut être soumise à la taxe sur les logements vacants (TLV) ou à la THLV.
Le choc fiscal à la succession
Le véritable piège fiscal des résidences secondaires se révèle au décès du propriétaire : elles alourdissent considérablement la base imposable de la succession, et les règles sont strictes.
1. Des abattements limités
Chaque enfant hérite avec un abattement de 100 000 € (inchangé en 2025).
Au-delà, les droits de succession varient de 5 % à 45 %.
Le bien est évalué à sa valeur vénale au jour du décès, sans prise en compte de son éventuelles vacances ou usage limité.
Exemple chiffré
Un couple possède une résidence principale à 400 000 € et une résidence secondaire à 300 000 €.
Le patrimoine transmis est donc de 700 000 €.
Si un seul enfant hérite :
Abattement : 100 000 €
Montant taxable : 600 000 €
Droits à payer : environ 98 000 €
2. Pas d’exonération automatique
Contrairement à la résidence principale du défunt (sous conditions), aucune exonération n’est prévue pour la résidence secondaire, même si elle est transmise à un enfant qui y vivait occasionnellement.
3. Conséquences fréquentes : vente ou indivision
Les héritiers, confrontés à des montants importants de droits à payer, se retrouvent souvent face à deux solutions :
Vente de la résidence secondaire pour régler les droits.
Indivision subie, où plusieurs héritiers doivent gérer un bien coûteux (entretien, fiscalité) sans accord sur l’usage.
Cela peut entraîner des conflits familiaux ou des blocages patrimoniaux.
Anticiper pour alléger la facture : solutions pratiques
1. Donation en nue-propriété
Le propriétaire peut transmettre la nue-propriété de sa résidence secondaire à ses enfants tout en gardant l’usufruit (droit d’usage).
Avantages :
Réduction de la valeur imposable,
Gel de la valeur à la date de donation,
Pas de droits à payer au décès (l’usufruit s’éteint automatiquement).
Exemple :
À 60 ans, la valeur fiscale de l’usufruit est de 40 %.
Pour une maison à 300 000 € donnée en nue-propriété :
Valeur taxable : 180 000 €
Gain fiscal estimé à 45 000 € par rapport à une transmission complète au décès.
2. Donation-partage ou SCI familiale
La donation-partage permet d’éviter les litiges en fixant à l’avance la répartition.
La création d’une SCI permet d’organiser la gestion à plusieurs et de transmettre des parts sociales progressivement, avec des abattements tous les 15 ans.
3. Assurance-vie pour couvrir les droits
Il est judicieux d’ouvrir une assurance-vie dont les bénéficiaires sont les héritiers, pour leur fournir des liquidités sans fiscalité importante, afin de régler les droits sans vendre le bien.
Conclusion
Posséder une résidence secondaire, c’est posséder un bien de valeur… mais aussi une source potentielle de fiscalité punitive, surtout en cas de transmission. En 2025, avec le durcissement des surtaxes locales et la stabilité des règles successorales, l’anticipation devient une nécessité absolue. Donation, démembrement, SCI ou assurance-vie : les solutions existent, à condition d’être accompagné à temps.
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