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C’est un contrat de location commerciale conclu pour 3 ans maximum, sans que le locataire bénéficie du statut protégé des baux commerciaux (pas de droit au renouvellement, pas d’indemnité d’éviction). Régi par l’art. L145-5 du Code de commerce, il doit impérativement être rédigé par écrit et mentionner expressément la dérogation au statut.
Bailleur ou preneur, les enjeux ne sont pas les mêmes. Sélectionnez votre profil.
Le bail dérogatoire vous permet de louer un local commercial sans offrir immédiatement le statut protégé à votre locataire. Idéal pour tester un profil de preneur, lancer une activité saisonnière ou attendre un projet de rénovation.
En tant que preneur, le bail dérogatoire vous permet de tester un emplacement ou une activité sans vous engager sur 9 ans. Il convient particulièrement aux lancements d’activité, aux commerces saisonniers ou aux projets à horizon court.
Trois outils juridiques distincts, trois niveaux de protection. Choisir le bon acte dès le départ évite des requalifications coûteuses.
| Critère | Bail dérogatoire ⭐ | Bail commercial 3-6-9 | Convention d’occupation précaire |
|---|---|---|---|
| Durée | Max. 3 ans (cumulés) | Min. 9 ans | Indéterminée (aléatoire) |
| Statut locataire | ✘ Exclu expressément | ✔ Plein statut protégé | ✘ Aucun statut |
| Droit au renouvellement | ✘ Non | ✔ Oui | ✘ Non |
| Indemnité d’éviction | ✘ Non | ✔ Oui (si refus bailleur) | ✘ Non |
| Loyer | Libre à l’entrée | Libre, puis plafonnement légal | Libre |
| Acte écrit obligatoire | ✔ Oui (impératif) | ✔ Oui | ✔ Oui |
| Risque de requalification | Si durée > 3 ans ou mention absente | Faible | Élevé si activité commerciale régulière |
Prix HT, forfait fermé. Vous savez ce que vous payez avant de commander — pas de facturation au temps passé.
Un bail dérogatoire mal rédigé ou mal géré peut être requalifié en bail commercial à tout moment — avec toutes les protections locataires qui en découlent. Voici les pièges à éviter.
Le bail doit mentionner expressément que les parties dérogent au statut des baux commerciaux (art. L145-5 C. com). Sans cette mention, requalification automatique en bail 3-6-9.
Renouvellements inclus, la durée totale ne peut excéder 3 ans. Au-delà, le statut commercial s’applique de plein droit, même si les parties n’en ont pas eu l’intention.
Si le locataire reste en place après l’expiration du bail et que le bailleur ne réagit pas, le bail se transforme automatiquement en bail commercial (art. L145-5 al. 2 C. com).
Un modèle générique téléchargé ne sécurise pas la sortie du statut commercial. La qualité de la rédaction — et notamment de la clause de dérogation — est déterminante.
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Le bail dérogatoire (aussi appelé bail précaire) est un contrat de location commerciale conclu pour une durée maximale de 3 ans, sans que le locataire bénéficie du statut des baux commerciaux : pas de droit au renouvellement, pas d’indemnité d’éviction. Il est régi par l’article L145-5 du Code de commerce et doit impérativement être rédigé par écrit avec mention expresse de la dérogation au statut.
La durée totale d’un bail dérogatoire ne peut excéder 3 ans, renouvellements et avenants inclus. À l’expiration, si le locataire reste en place et que le bailleur ne s’y oppose pas, le bail se transforme automatiquement en bail commercial 3-6-9 (art. L145-5 al. 2 C. com), avec toutes les protections du statut.
Le bail commercial 3-6-9 confère au preneur le statut de locataire protégé : droit au renouvellement et, en cas de refus du bailleur, indemnité d’éviction. Le bail dérogatoire exclut expressément ce statut pour une durée maximale de 3 ans. À l’échéance, les parties peuvent soit conclure un bail 3-6-9, soit mettre fin à la relation — sans indemnité.
Oui, le bail dérogatoire peut être prolongé ou renouvelé par avenant, à condition que la durée totale — tous actes cumulés — n’excède pas 3 ans. Au-delà de cette limite, le preneur acquiert automatiquement le statut de locataire commercial si les parties ne mettent pas fin à la relation.
À l’expiration, deux issues possibles : soit les parties concluent un bail commercial 3-6-9 (le locataire acquiert alors le statut protégé), soit le bailleur signifie au locataire de quitter les lieux. Attention : si aucune des deux parties n’agit et que le locataire se maintient en place, le bail se transforme automatiquement en bail commercial — même sans accord écrit.
Non. Pour être valable et opposable, le bail dérogatoire doit impérativement être rédigé par écrit et mentionner expressément que les parties dérogent au statut des baux commerciaux (art. L145-5 C. com). Sans cette mention écrite, le bail est automatiquement requalifié en bail commercial 3-6-9, avec toutes les protections qui y sont attachées.
Chez ABI, la rédaction d’un bail dérogatoire est proposée à forfait fixe dès 350 € HT pour l’acte seul. Un pack bail dérogatoire + transformation en bail 3-6-9 est disponible dès 600 € HT — la solution la plus complète pour sécuriser toute la relation commerciale dès le départ.
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