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Une taxe maintenue malgré la réforme
Contrairement à la résidence principale, la résidence secondaire reste soumise à la taxe d’habitation. Cela concerne tous les logements meublés qui ne constituent pas la résidence principale de leur propriétaire ou de leur occupant. Cette distinction est essentielle : même si le bien est utilisé régulièrement, voire majoritairement, s’il n’est pas déclaré comme résidence principale, il est considéré comme secondaire — et donc imposable.
Définition d’une résidence secondaire
Une résidence secondaire est un logement utilisé de manière temporaire, pour les vacances, les week-ends, ou une partie de l’année. Le fisc se base sur plusieurs éléments pour identifier ce type de bien :
- Adresse de déclaration des impôts sur le revenu,
- Usage réel du logement (occupation continue ou ponctuelle),
- Absence d’abonnement aux services réguliers (électricité, internet…).
Si un bien est mis en location de courte durée ou utilisé comme pied-à-terre, il est également considéré comme résidence secondaire, même s’il appartient à un habitant local.
Une facture de plus en plus salée
Depuis la réforme de la taxe d’habitation sur les résidences principales, les résidences secondaires sont devenues un levier fiscal majeur pour les communes, notamment en zone touristique ou tendue. La loi permet à ces communes d’appliquer une majoration pouvant aller jusqu’à 60 % du montant de base de la taxe d’habitation.
Cette surtaxe est motivée par plusieurs raisons :
- Dissuader l’achat de logements inoccupés à l’année dans des zones où les habitants peinent à se loger,
- Encourager la mise en location longue durée des biens vacants,
- Compenser la baisse des ressources locales liées à la suppression de la taxe sur les résidences principales.
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Cas concrets de surtaxe
En 2024 et 2025, de nombreuses communes ont voté des hausses importantes :
- Biarritz applique une surtaxe de 60 % sur les résidences secondaires depuis janvier 2024.
- Annecy et La Rochelle ont également rejoint le mouvement.
- À Paris, la surtaxe est passée de 20 % à 50 %.
Ce phénomène s’intensifie dans toutes les zones dites « tendues » (zones urbaines denses ou zones littorales), où les logements sont rares et chers.
Un impact non négligeable pour les propriétaires
Les propriétaires de résidences secondaires doivent désormais intégrer ces hausses fiscales dans leur budget annuel. Selon la valeur locative cadastrale du bien, la taxe d’habitation peut atteindre plusieurs milliers d’euros par an dans certaines zones.
Par exemple :
- Une résidence secondaire dans le centre-ville de Bordeaux (valeur locative 4 000 €) pouvait générer une taxe d’habitation de 1 500 € ; avec une surtaxe de 50 %, la facture grimpe à 2 250 €.
- À Nice, un petit appartement utilisé quelques mois par an peut désormais coûter aussi cher en taxe qu’un logement principal en région parisienne avant la réforme.
Les exonérations possibles (rares)
Quelques situations permettent une exonération ou une réduction :
- Usage professionnel du bien (sous conditions),
- Logement indisponible pour des raisons de santé ou d’obligation professionnelle (avec justificatifs),
- Logement non habitable ou en travaux lourds.
Il est impératif de faire une demande écrite au centre des impôts avec les pièces justificatives nécessaires.
Que faire pour s’adapter ?
Pour limiter la charge fiscale, certains propriétaires envisagent :
- De louer leur bien en longue durée (ce qui peut modifier le statut fiscal),
- De transformer leur résidence secondaire en résidence principale,
- De vendre leur bien dans les zones les plus touchées par la surtaxe.
Chacune de ces solutions nécessite une analyse approfondie, notamment en cas de plus-value immobilière.
Conclusion
En 2025, posséder une résidence secondaire en France représente un luxe de plus en plus coûteux. Si cette fiscalité peut sembler punitive, elle répond à une logique de solidarité territoriale et de réponse à la crise du logement. Les propriétaires doivent désormais intégrer ces hausses dans leur stratégie patrimoniale, tout en restant vigilants sur leur déclaration d’usage.
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