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Taxe sur les logements vacants : Ce qu’il faut savoir
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par Abi LM
- 6 mai 2025
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Une taxe méconnue mais de plus en plus utilisée
En parallèle de la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, l’État et les collectivités renforcent les dispositifs visant à remettre les logements vacants sur le marché. Deux taxes spécifiques existent à cet effet :
- La TLV (Taxe sur les Logements Vacants) applicable dans les zones tendues,
- La THLV (Taxe d’habitation sur les logements vacants) appliquée par certaines communes hors zone tendue.
Qu’est-ce qu’un logement vacant ?
Un logement est considéré comme vacant s’il est :
- Inoccupé depuis plus de 12 mois consécutifs au 1er janvier de l’année d’imposition,
- Non meublé (donc non immédiatement habitable),
- Non occupé, ni par le propriétaire, ni par un locataire, ni par un tiers.
À noter : si le logement est meublé mais non loué, il peut être soumis à la taxe d’habitation (TH sur résidence secondaire), mais pas à la TLV.
TLV : réservée aux zones tendues
La TLV s’applique dans les communes de plus de 50 000 habitants situés en zones tendues, c’est-à-dire où la demande de logements excède largement l’offre (voir article 3).
En 2024-2025, plus de 1 000 communes sont concernées, dont :
- Paris, Lyon, Marseille, Nice, Lille, Bordeaux,
- De nombreuses villes d’Île-de-France,
- Plusieurs communes en périphérie de grandes agglomérations.
Combien ça coûte ?
Le montant de la TLV est proportionnel à la valeur locative cadastrale du logement :
- 1re année de vacances : 17 % de la valeur locative.
- À partir de la 2e année : 34 %.
Exemple concret :
Pour un appartement avec une valeur locative de 3 000 € :
- 1ère année : TLV = 510 €,
- 2e année et suivantes : TLV = 1 020 € par an.
À cela s’ajoutent les frais annexes (TEOM par exemple), car certains logements vacants restent assujettis à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
THLV : une alternative hors zone tendue
Les communes non classées en zone tendue peuvent, sur délibération, appliquer la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).
Les conditions sont similaires :
- Vacances d’au moins 12 mois,
- Logement vide (non meublé),
- Immeuble habitable.
Le taux d’imposition est fixé par la commune, et la base est la même que pour la taxe d’habitation. Cette mesure est très utilisée dans les communes rurales en déclin démographique pour éviter les centres-villes fantômes.
Quelles sont les exceptions ?
Certains cas permettent une exonération automatique ou sur demande :
- Logement occupé plus de 90 jours consécutifs dans l’année,
- Logement en travaux (rendus inhabitables de manière involontaire),
- Logement mis en vente ou en location de bonne foi,
- Résidence secondaire meublée et déclarée comme telle.
En cas de contestation, le propriétaire doit fournir les preuves écrites (factures, attestations de travaux, annonces, etc.).
Bonnes pratiques pour les propriétaires
- Surveillez vos biens inoccupés : au-delà de 12 mois sans locataire, vous risquez l’imposition.
- Conservez les preuves d’occupation ou d’intention de location/vente.
- Réalisez une déclaration annuelle dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr.
- Envisagez une mise en location temporaire ou saisonnière pour éviter la vacance prolongée.
Conclusion
La TLV et la THLV s’inscrivent dans la logique globale de la réforme fiscale du logement : mobiliser le parc immobilier existant plutôt que construire sans fin. Pour les propriétaires, ces taxes représentent un coût potentiellement lourd — mais évitable, à condition de bien gérer l’occupation et la déclaration de ses biens. En 2025, laisser un logement vide n’est plus un simple choix patrimonial : c’est un risque fiscal.
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