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Zones tendues : Pourquoi certaines communes surtaxent les résidences
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par Abi LM
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Qu’est-ce qu’une « zone tendue » ?
Le terme « zone tendue » désigne une commune où l’offre de logements est inférieure à la demande. Ces zones se caractérisent par :
- Des loyers élevés,
- Une forte densité urbaine,
- Une pression constante sur le marché locatif,
- Un grand nombre de résidences secondaires.
Le classement en zone tendue est établi par décret gouvernemental, en tenant compte de plusieurs critères : taux de vacance faible, dynamisme économique, croissance démographique, etc.
En 2024, plus de 3 700 communes étaient classées comme telles, notamment :
- Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Nantes,
- Les zones touristiques comme la Côte d’Azur, le Pays Basque, la Corse, les Alpes…
Un outil fiscal au service du logement
La surtaxe sur les résidences secondaires dans ces zones est autorisée par l’article 1407 ter du Code général des impôts. Elle permet aux municipalités concernées :
- De majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires jusqu’à 60 %,
- De cibler les logements non occupés à l’année,
- D’inciter les propriétaires à remettre ces biens sur le marché locatif longue durée.
Pourquoi ? Parce qu’une forte présence de résidences secondaires dans ces villes empêche les habitants permanents, notamment les jeunes actifs et familles modestes, de se loger à proximité de leur travail.
Comment cette surtaxe est-elle calculée ?
La surtaxe s’applique sur la base imposable de la taxe d’habitation, elle-même calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien, déterminée par l’administration fiscale.
Exemple :
- Base imposable : 2 000 €
- Taux communal de TH : 20 %
- Taxe d’habitation de base = 400 €
- Surtaxe de 60 % = 240 €
- Montant total = 640 €
Cela peut sembler marginal dans certains cas, mais sur des biens à forte valeur locative ou dans les grandes villes, la surtaxe peut entraîner un surcoût annuel de plusieurs milliers d’euros.
Les communes qui ont sauté le pas
De plus en plus de villes touristiques et urbaines appliquent cette surtaxe. Parmi les exemples les plus marquants :
- Paris : taux porté à 50 % dès 2024, avec une volonté d’atteindre 60 % en 2025.
- Nice : 60 % votés fin 2023.
- Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Annecy, La Rochelle, Ajaccio, Chamonix… toutes appliquent ou prévoient d’appliquer une surtaxe maximale.
Cette tendance devrait s’accélérer, d’autant que la loi de finances pour 2023 a élargi la liste des communes autorisées à surtaxer.
Une mesure soutenue mais contestée
Pour les maires, la surtaxe est un outil efficace pour réguler le marché immobilier local et financer des logements sociaux ou des services publics.
Cependant, elle suscite des critiques :
- Des propriétaires dénoncent une « punition fiscale » pour des logements souvent utilisés quelques semaines par an, mais entretenus à leurs frais.
- Des syndicats de l’immobilier estiment qu’elle décourage l’investissement et pourrait fragiliser les territoires dépendants du tourisme saisonnier.
- Certains constitutionnalistes alertent sur une possible rupture d’égalité devant l’impôt si la surtaxe est appliquée de manière inégale.
Existe-t-il des exceptions ?
Oui, mais elles sont rares et soumises à validation de l’administration fiscale :
- Un propriétaire qui doit occuper une résidence secondaire pour des raisons professionnelles ou familiales peut demander une exonération (temporaire).
- Un logement inhabitable ou en travaux lourds peut être exempté, s’il est prouvé qu’il ne peut accueillir personne.
Les demandes d’exonération doivent être justifiées, datées, et accompagnées de documents probants.
Conclusion
En 2025, la surtaxe sur les résidences secondaires dans les zones tendues s’est imposée comme un levier fiscal majeur pour relancer le logement local. Si elle est saluée par les collectivités, elle devient un véritable casse-tête pour les propriétaires. Déclarer son bien correctement, anticiper l’impact fiscal, voire repenser l’usage de son logement sont désormais des impératifs pour ceux qui détiennent un bien dans une commune concernée.
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