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LMNP 2025 : ce que la réforme change pour les investisseurs
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par Abi LM
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Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) a longtemps été une niche fiscale très prisée. En 2025, le régime subit un virage majeur avec la suppression progressive du régime réel amortissable, au cœur de sa rentabilité. Que vous soyez déjà bailleur ou que vous envisagiez d’investir en meublé, voici ce que vous devez savoir sur cette réforme historique.
Ce qui change concrètement en 2025
Depuis la Loi de finances 2025, le gouvernement a acté une réforme visant à limiter les régimes d’amortissement “trop avantageux” pour les particuliers. Résultat :
- L’amortissement du bien immobilier (hors terrain) n’est plus possible pour les nouveaux LMNP optant pour le régime réel.
- Ceux déjà en LMNP conservent le régime actuel pendant une période transitoire de 3 à 5 ans.
- Le micro-BIC reste accessible, avec un abattement forfaitaire porté à 50 % (contre 71 % pour les meublés de tourisme classés).
Conséquences fiscales pour les investisseurs
Jusqu’en 2024, l’amortissement permettait d’effacer les loyers perçus des revenus imposables pendant 10 à 15 ans. Avec la réforme :
- L’imposition sur les bénéfices réels augmente fortement.
- L’optimisation fiscale devient marginale, sauf pour les biens classés meublés de tourisme.
- Le statut LMNP perd en compétitivité face à d’autres stratégies patrimoniales.
Des impacts négatifs… mais pas pour tout le monde
Profil de bailleur | Impact de la réforme |
Nouvel investisseur en LMNP classique | Rentabilité nette diminuée, fiscalité plus lourde. |
Investisseur déjà en régime réel | Bénéficie d’un régime transitoire jusqu’à 2028 max. |
Bailleur en micro-BIC avec loyers modestes | Peu ou pas d’impact immédiat. |
Propriétaire de meublé de tourisme classé | Toujours éligible au régime avantageux (71 %). |
Faut-il renoncer à l’investissement en meublé ?
Pas forcément, mais il faut adapter sa stratégie :
- Revoir la rentabilité brute visée, en intégrant la fiscalité post-réforme.
- Optimiser les charges (ameublement, gestion, assurances).
- Se tourner vers des biens faciles à louer et bien classés en DPE.
- Diversifier : bail mobilité, coliving, location moyenne durée à visée professionnelle.
Solutions alternatives pour optimiser
- Créer une société à l’IS (SARL de famille, SCI à l’IS) pour amortir via une structure professionnelle.
- Profiter des dispositifs locaux (Pinel, Denormandie, Loc’Avantages) si vous êtes éligible.
- Externaliser la gestion pour gagner en temps et en tranquillité (cf. conciergerie ABI).
Conclusion
La réforme du LMNP 2025 change les règles du jeu pour les bailleurs meublés. Moins d’optimisation fiscale, plus d’exigences de gestion. Le meublé reste une stratégie intéressante dans les zones tendues et les marchés dynamiques, à condition d’ajuster ses attentes et ses méthodes. L’époque du meublé “automatique et hyper rentable” est révolue. Place à la rigueur.
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