COMMENT FONCTIONNE L’ENCADREMENT DES LOYERS À PARIS

Le plafonnement des loyers à Paris

Depuis le,1 août 2015 les propriétaires sont invités à vérifier si le loyer qu’ils ont fixé correspond a un encadrement des loyers conformément aux dispositions de la loi alur .Toute nouvelle location a PARIS est soumise à cet encadrement ou plafond de loyer à ne pas dépasser.

L’arrêté préfectoral a défini les valeurs retenues. Celui-ci a défini une limite supérieure qui est déterminée quartier par quartier que nous nommons loyers de référence majoré: ce loyer est en fait une médiane qui est majoré de 20 % de loyer

Le loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP).

Une carte interactive permet de vérifier le loyer applicable dans 80 zones . Il convient de renseigner l’adresse, l’époque de construction de l’immeuble, le nombre de pièces de l’appartement.

Au regard du loyer médian de référence des logements loués vide , dans le domaine spécifique de la location meublée le loyer de référence pour ce type de location est augmenté à l’unité par mètre carrez habitable d’environ 30% de majoration.

Les logements concernés sont :

Tous les logements du parc privé loués vides ou meublés à titre de résidence principale, dans le cadre d’un nouveau bail avec un nouveau locataire signé a partir du 1ER Aout 2015

A l’exception des logements neufs et ceux reloués après 18 mois de vacance.

Sont exclus du dispositif:

les logements loués à titre de résidence secondaire, logements de fonction, logements foyers, locations touristiques, meublés situés en résidence services….

Location meublée :

pour tenir compte du caractère meublé du logement, une majoration unitaire par mètre carré de surface habitable est appliquée aux loyers de référence définis pour les logements loués vides.

Lors de l’entrée dans un logement nouveau ou le renouvèlement d’un contrat de location existant, signé à partir du 1er août 2015, les obligations que doit respecter le propriétaire :

• Interdiction de fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré de 20%.
• Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence + 20%. Il permet de limiter le niveau des loyers fixés lors de l’entrée dans un nouveau logement et de diminuer le loyer au renouvellement du bail
• L’interdiction de moduler le loyer à la hausse entre deux locataires successifs au-delà de l’IRL (indice de référence des loyers).
• Indiquer impérativement dans le nouveau bail le loyer de l’ancien locataire.

Ceux-ci échappent à l’interdiction d’augmenter le loyer entre deux locataires, mais restent soumis a l’encadrement du loyer plafonné à Paris.

Exceptions:

Toutefois des exceptions existent les biens aux caractéristiques spécifiques pourront bénéficier d’un « complément de loyer ». Mais le décret omet d’en dresser la liste.

Si votre appartement dispose de « caractéristiques particulières », Comme des éléments qui peuvent être déterminants dans la fixation du loyer (une vue exceptionnelle, un jardin, une terrasse ou une décoration unique…..) et qui ne sont pas compris dans le loyer de référence majoré

Le propriétaire est donc en droit de réclamer un complément au-delà du loyer de référence majoré

Cet aspect de la loi permet d’envisager une certaine liberté .

Ceci dit la question demeure ….. Comment sont déterminés les éléments réellement particuliers qui justifient un dépassement de loyer ? Ce point de vue est très subjectif et source potentielle d’incompréhension et de litige devant les tribunaux.

En cas d’abus quels sont les moyens de recours pour le locataire

Si un précèdent locataire à occuper votre bien immobilier jusqu’à 18 mois en arrière votre loyer doit être égal au loyer de l’ancien locataire, qui doit être mentionné dans le contrat de location.

Le locataire peut demander au bailleur avant la signature du bail un ajustement sur la grille de prix parisien si celui est manifestement supérieur au loyer.

Quels sont les risques pour le bailleur du non-respect des dispositions d’encadrement des loyers

A compter de la signature du contrat de location, après la signature du bail, le locataire dispose d’un délai de 3ans pour contester le montant de son loyer auprès de la commission de conciliation des loyers.

Dans les deux mois de sa saisine, cette vénérable institution donnera un avis. En cas d’avis favorable le locataire obtiendra donc une réduction de son loyer et surtout avec effet rétroactif remontant jusqu’au début du contrat de location.