Immobilier en 2022 : quels changements pour les propriétaires bailleurs ?

2022 réserve bien des nouveautés pour les propriétaires bailleurs. En plus de la mise en place du nouveau Diagnostic de performance énergétique et les sanctions inhérentes, les dispositifs d’aide à la rénovation ont été améliorés et simplifiés. Quelles sont vos nouvelles obligations et nouveaux avantages en tant que propriétaire ?

Nouveau DPE

Le tout nouveau diagnostic de performance énergétique, entré en application le 01/07/2021, va donner du fil à retordre aux propriétaires immobiliers. Les autorités visent à inciter les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation énergétique,

• DPE Opposable

La première nouveauté est que le DPE devient opposable aux bailleurs et aux vendeurs. Concrètement, si l’étiquette énergétique du bien est incorrecte, la responsabilité du propriétaire peut être engagée par l’acquéreur ou le locataire, qui pourront annuler la vente/le bail, et demander des dommages et intérêts. Le propriétaire peut être amené à effectuer des travaux de rénovation énergétique, sans oublier le risque de recevoir une amende de  1500€.

Attention, sachez que le bailleur peut également engager la responsabilité du diagnostiqueur, dans la mesure où il parvient à prouver l’erreur du technicien.

• Interdiction de location

La loi Climat 2019 avait prévu d’interdire à la location, dès le 1^er Janvier 2023, les logements les plus énergivores, c’est-à-dire dépassant les « 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an ». Dans les faits, cela représentera la plupart des logements classés G dans le DPE.

Néanmoins, la loi Climat 2021 prévoit une échéance plus tardive dans l’interdiction des logements classés G à la location : le 1^er Janvier 2025 (et le 1^er Janvier 2028 pour les logements classés F).

Légalement, la disposition de la loi Climat 2019 n’ayant pas été abrogée par la loi Climat 2021, l’échéance du 1^er Janvier 2023 est donc pour l’instant toujours d’actualité et concernera une part importante des biens classés G.

D’où l’intérêt pour les propriétaires bailleurs de se renseigner dès à présents sur les aides financières existantes afin de remettre leur bien aux normes.

Dans tous les cas, cette disposition s’appliquera aux baux conclus ou renouvelés (y compris par tacite reconduction).

• Contrat de bail – nouvelle mention obligatoire

Depuis le 1er janvier 2022,  l’estimation financière des consommations énergétiques doit être ajoutée sur le contrat de bail. Cette estimation figure sur le DPE, dans la partie « Estimation des coûts annuels d’énergie du logement ».

Le bail de tout logement classé F et G sur le DPE devra faire figurer la mention suivante :

« La consommation énergétique du logement, déterminée selon la méthode du diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, ne doit pas excéder, à compter du 1er janvier 2028, le seuil fixé au I de l’article L. 173-2 du même code. »

• Gel des loyers 

A partir d’Août 2022, pour les propriétaires de passoires thermiques (classées F ou G par les DPE), il sera interdit d’augmenter les loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail.

• Obligation audit énergétique pour les F et G

Dans le cadre de la vente d’un logement énergivore classé F ou G, le propriétaire aura l’obligation de réaliser, en plus du DPE, un audit énergétique listant les recommandations de travaux pour les futurs acquéreurs.

• Validité des DPE déjà réalisés

La validité du DPE reste inchangée, elle s’élève à 10 ans. Toutefois, s’agissant des DPE réalisés avant le 30 Juin 2021, le décret 2020-1610 du 17 décembre 2020 a modifié leur durée de validité :

• Pour les DPE réalisés entre le 1erjanvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022.
• Les DPE  réalisés entre le 1erjanvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.

Les dispositifs d’aide à la rénovation énergétique 

Ces dernières années, le gouvernement a multiplié les aides à destination des propriétaires et propriétaires bailleurs afin de les inciter à améliorer les performances énergétiques de leurs logements. Pour les bailleurs en particulier, voici un tour d’horizons des aides auxquelles vous pouvez prétendre en 2022 :  

• La prime énergie, dont le montant se calcule selon les revenus, la superficie, la localisation et le type de travaux
• Ma prime Rénov’, accessible depuis fin 2021 aux bailleurs, qui peut représenter jusqu’à 90% des dépenses, pour un montant pouvant atteindre 20 000€ par logement. Elle n’impose aucune condition de revenus
• L’éco PTZ ou Prêt à Taux Zéro, qui permet d’emprunter désormais jusqu’à 50 000 € pour vos travaux, sans aucun intérêt, le dispositif est prolongé jusqu’en 2024

Imposition :

• Taxe foncière Pour les 32 millions de propriétaires immobiliers, la taxe foncière subira une augmentation plus forte que prévue : + 3,4% en 2022 (comparé à + 0,2% en 2021), sur la base de IPCH (indice des prix à la consommation harmonisé)
  
• « Louer abordable » : A partir du 1er Mars 2022, le dispositif, qui permet aux propriétaires de bénéficier d’une déduction fiscales s’ils acceptent de louer à un prix inférieur à celui du marché, évolue et devient « Loc’avantage ». Désormais, à titre d’exemple, une décote de 30% du montant du loyer permettra de bénéficier d’une réduction d’impôts de 40% (35% si le propriétaire ne fait pas appel à de l’intermédiation locative) 
• Taxe d’habitation : 2022 marque la dernière étape de la réforme de la taxe d’habitation. Les foyers les plus élevés auront le droit à une réduction de 65% cette année, avant la suppression totale de la taxe en 2023.

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