PROPRIÉTAIRES : COMMENT DONNER CONGÉ A SON LOCATAIRE

La résiliation d’un contrat de bail impose certaines dispositions légales auxquelles vous ne pouvez déroger. Elle peut être source de litige entre votre locataire et vous-même. Depuis le 27 mars 2014, tout bailleur qui délivre un congé pour vendre ou habiter frauduleusement risque une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6000€ (30 000€ s’il s’agit d’une personne morale). L’agence ABI fait le point avec vous sur vos obligations et devoirs en tant que propriétaire pour donner congé à son locataire en toute sérénité.

Les principaux motifs de congé :

S’il s’agit de la résidence principale du locataire, les règles pour donner congé sans justification sont assez strictes. En effet, vous ne pourrez donner congé qu’à l’échéance du bail de location. Même si vous perdez votre emploi et que vous souhaitez occuper le bien pour y habiter. La loi admet 3 motifs de congé :

• La reprise « personnelle » du logement, pour y habiter ou y loger un proche. Il peut s’agit d’époux, de concubins depuis plus d’un an, d’ascendants, de descendants … 
• La vente du logement (le locataire peut se porter acquéreur dans certains délais).
• Un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail : si vous parvenez par exemple à prouver que le locataire est la cause de troubles du voisinage ou encore en cas de retards répétés de paiement du loyer.

La procédure 

Vous devrez alors respecter un préavis d’au moins 3 mois avant la date d’échéance du bail pour une location meublée et 6 mois pour une location vide. Pour être valable, vous devez adresser le congé au locataire par :

• Lettre recommandée avec accusé de réception
• Ou acte d’huissier
• Ou remise en mains propres avec émargement ou récépissé

Une reprise pour y habiter, loger un proche ou le revendre, vous impose d’indiquer dans la lettre de congé le motif.

Sachez que le locataire est protégé s’il a plus de 65 ans ou s’il héberge une personne de plus de 65 ans fiscalement à charge et si le montant cumulé des ressources de l’ensemble des personnes vivant dans le logement est inférieur à certains plafonds (de 23 132€ pour une personne seule à 72 443€ pour un foyer de 6 personnes avec 8 072€ par personne supplémentaire).

Quelles sanctions? 

Tout bailleur ayant invoqué un motif de non-renouvellement de bail frauduleux s’expose à des sanctions pénales. En effet, dans le cas d’un congé pour reprise les tribunaux estiment que le bénéficiaire du congé doit habiter le logement dans un délai raisonnable (de quelques semaines à quelques mois) et pour une durée sérieuse (la cour d’appel de Toulouse a considéré en 1998 qu’une période de 5 mois d’occupation était acceptable).

Dans le cas d’un congé pour vente, si l’offre de vente notifiée par le bailleur propose un prix excessif, le congé sera par conséquent considéré comme abusif. A titre d’exemple, en avril 2008, la Cour d’Appel de Paris a jugé un congé frauduleux dont l’offre de vente proposé au locataire était à un prix supérieur de 20% à la valeur réelle du bien.

La loi a établi les plafonds de l’amende pénale appliquée en cas de congé frauduleux avéré. En effet, elle peut atteindre 6000€ pour une personne physique et 30 000€ pour une personne morale. A cela s’ajoutent de possibles dommages-intérêts dans le cas d’un préjudice matériel (frais de déménagement par exemple) ou moral.

Enfin, notez que lorsqu’il s’agit de la résidence secondaire du locataire, les règles sont plus souples : seules les clauses du contrat ont valeur d’obligation : vous pouvez donc tout à fait prévoir un délai de préavis plus court que pour la résidence principale.

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